Fundo imobiliário ou imóvel físico?
O fundo imobiliário é uma ótima alternativa para quem quer investir em imóveis, mas não gosta de complicações. Veja abaixo um comparativo de resultado entre uma operação de compra e venda de imóvel físico e outra de compra e venda de cotas de fundo imobiliário.
| Imóvel | Fundo Imobiliário | |
| Valor de Compra | 600.000,00 | 600.000,00 |
| Valor de Venda | 750.000,00 | 750.000,00 |
| Custos de Compra | 2% = 12.000,00 | 25,21 0,5% = 3.025,21 |
| Custos de Venda | 6% = 45.000,00 | 25,21 0,5% = 3.775,21 |
| Total de Custos | 57.000,00 | 6.800,42 |
| Valor Líquido na Venda | 693.000,00 | 743.199,48 |
| Lucro da Operação | 93.000,00 | 143.199,48 |
| I.R. | 15% = 13.950,00 | 20% = 28.639,92 |
| Lucro Líquido Final | 79.050,00 | 114.559,66 |
| Diferença | 35.509,66 | |
No exemplo, o investimento foi R$ 600.000 tanto para compra de imóvel físico quanto para aquisição de fundo imobiliário. No ato da compra de imóvel físico o investidor teve que pagar ITBI de 2%, ou seja, de R$ 12.000,00. Além disso, no ato da venda foi necessário pagar 6% de comissão para o corretor, no valor de R$ 45.000,00, mais 15% de imposto de renda, que totalizou R$ 13.950,00. O resultado da compra e venda, então, foi de R$ 79.050,00.
Na situação de compra de fundo imobiliário, o investidor teve gastos com corretagem na compra e na venda no valor de R$ 6.800,42, mais 20% de imposto de renda, que somou R$ 28.639,92. O resultado da compra e venda nesse caso foi de R$ 114.559,66. Observa-se, portanto, uma diferença de R$ 35.509,66 em favor da transação com o fundo imobiliário. Isso sem contar que durante todo o tempo em que houve posicionamento no fundo imobiliário as receitas de aluguel foram totalmente isentas de imposto de renda.
Definição
Fundo imobiliário é a reunião de recursos de cotistas em forma de condomínio para aplicação em empreendimentos imobiliários prontos ou em construção, como shopping centers, edifícios comerciais, hotéis, centros de logística, etc.
Esse tipo de aplicação facilita a participação de pequenos e médios investidores no mercado imobiliário, já que os altos valores dos imóveis físicos costumam ser barreira considerável para que isso ocorra.
As principais vantagens de investimento em fundos imobiliários são: capacidade para barganhar melhores preços devido ao grande volume de recursos disponíveis (condomínio de cotistas); boa liquidez e possibilidade de vender apenas algumas cotas em caso de necessidade de caixa; ausência de burocracia (escritura, registro, ITBI); despreocupação com inadimplência e vacância, pois os inquilinos normalmente são grandes corporações; possibilidade de diversificação em vários fundos.
Os imóveis adquiridos com o dinheiro arrecadado ficam no nome do fundo imobiliário, mas são garantidos aos cotistas direitos sobre parte do patrimônio líquido e dos rendimentos auferidos, proporcionalmente ao número de cotas adquiridas.
Remuneração
Os cotistas de um fundo imobiliário obtêm ganhos de duas formas: com a valorização das cotas (imóveis têm grande potencial de valorização) e com o recebimento mensal de aluguéis.
Tributação
Os valores recebidos a título de aluguel pelos cotistas pessoas físicas são isentos de imposto de renda, desde que estes não possuam mais de 10% das cotas e que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas. Haverá incidência de 20% de imposto de renda somente no caso de venda de cotas com lucro. Veja um exemplo de como isso funciona na prática.
Você comprou mil cotas de um fundo imobiliário por R$ 100 e após cinco meses vendeu por 130, obtendo um lucro de 30% – isto é, de R$ 30 por cota. O seu lucro bruto na operação de compra e venda, sem considerar os custos de transação, foi de R$ 30.000. Durante esses cinco meses, você recebeu dividendos mensais decorrentes dos aluguéis dos imóveis pertencentes ao fundo no valor de R$ 0,70 por cota, totalizando R$ 700 por mês – ou R$ 3.500 pelos cinco meses. Então, o seu lucro bruto total com a operação foi de R$ 33.500. Como o recebimento de dividendos é isento de imposto de renda, você só terá que pagar imposto sobre o lucro que obteve na compra e venda. Como vimos, a alíquota é de 20%, resultando em imposto de renda de 6.000. Portanto, o lucro líquido de toda a operação foi de R$ 27.500.
Risco
Os fundos imobiliários não contam com nenhum tipo de garantia especial. Mas, via de regra, são proprietários dos imóveis adquiridos por eles. Na hipótese de apresentarem algum problema grave, poderão vender esses imóveis para distribuir os recursos entre os cotistas.
De qualquer forma, procure se informar sobre o fundo imobiliário antes de investir nele. A XP Investimentos emite um relatório mensal com informações sobre os principais fundos do mercado.
Liquidez
O processo de compra e venda de cotas de fundos imobiliários deve ser realizado na bolsa de valores, assim como ocorre com o procedimento de negociação de ações. A liquidação da operação, a entrega das cotas do fundo imobiliário ao comprador e a transferência dos recursos do comprador para o vendedor ocorre 3 dias após a transação (D 3).
As cotas de fundos imobiliários têm liquidez muito superior à dos imóveis físicos. Os imóveis físicos são mais difíceis de vender porque envolvem valores financeiros altos. Já as cotas de fundos imobiliários têm valores bem mais baixos e podem ser vendidas de forma fracionada, o que normalmente não acontece com os imóveis físicos.